不動産競売って安く物件が買えると聞いたから不動産競売を始めてみたいけど、
入札までのやり方がわからない方は是非ご覧ください。
競売の入札までの一通りの流れが理解できるようになります。ではどうぞー！！
不動産競売の入札までの流れ
ステップ
①入札物件の情報入手・選定
②入札書類の準備・保証金の支払い
③裁判所へ入札の申込
①入札物件の情報入手・選定
まずは不動産物件の情報は裁判所の管轄となります。情報源は下記が有名です。
・BIT 不動産競売物件情報サイト
・981.jp 競売.jp
ここで希望する条件に合う競売物件を探します。
ここでのポイントですが希望する物件がみつかったら、
3点セットと呼ばれる資料には必ず目を通してください。
競売物件は物件室内の内覧はプライバシー保護などの観点から基本的には難しいので、
この3点セットと呼ばれる資料が非常に大切です。
競売3点セットとは
「物件明細書」・「現況調査報告書」・「評価書」のこと。
それぞれの書類の詳細は下記を参照してね。
・物件明細書
買受人が引き受けることとなる権利関係など、
目的不動産に関する情報を裁判所書記官が記載したものです。
現況調査報告書や評価書、債権者から提出された資料などに基づいて作成されます。
3点セットのうち、もっとも重要な書類といえるかもしれません。
・現況調査報告書
裁判所の執行官が現地調査を行い、物件の現状についてまとめた報告書です。
書類には敷地のデータや、公簿との相違点、不動産を占有している者の氏名および占有状況などが詳細に記述されています。
裁判所が売却条件の確定等を行うために作られる資料なのですが、
買受のための判断材料としての価値が大きく、写しを一般にも公開しています。
報告書が作られた時点では正しかった情報でも、
現在は間違っていることもありますのでご注意ください。
・評価書
評価書とは評価人（評価人名簿に登録された不動産鑑定士）が作成した書類です。
評価書には物件の築年数や状態・権利関係、物件が所在する環境や、物件の詳細内容など、物件の適正価格を評価した根拠が記載されています。
不動産および近隣の図面が載っているため、物件の概要を知るのに便利です。
これらは物件の差押え後にすぐに調査を行って作った書類ですが、
約半年前～1年前に調べた内容となっています。
競売という名の不動産投資なので、現状を自己責任でしっかり内容を確認することが大切です。
できれば現地調査に行くことをお勧めします。
②入札書類の準備
入札に必要な書類は下記となります。
①振込依頼書
②入札書
③入札保証金振込証明書
④暴力団員等に該当しない旨の陳述書（個人の場合・法人の場合）
⑤入札書提出日の前３か月以内に発行された住民票（マイナンバーが記載されていないもの）
※どのような属性の方が購入するかで⑤の必要書類が違いますが、今回は個人で購入の場合とします。
住民票の入手方法はわかるとして、
入札のための①～④の書類はどこでもらえるのかしら？？
はい。書類の入手方法は２つあります。
①入札を管轄する裁判所の執行官室に行き、直接、書類を入手する。
②入札を管轄する裁判所の執行官室に返信用封筒・返信用切手を入れて郵送し書類を返送してもらう。
それぞれ何部セットを入手・送付依頼してもらってもOKです。
ちなみに僕の場合は家から裁判所が比較的近かったので、直接取りにいきました。
それでは、それぞれの書類がどのような物か説明しますね。住民票の説明は割愛します。
「振込依頼書」（添付を参照）
保証金を裁判所に振り込むための書類です。
添付見本を元にこの書類を記載し、裁判所の預金口座に保証金を振り込んでください。
保証金が入札準備として必要になり、裁判所から依頼された不動産鑑定士が物件を評価した金額（基準価額）の2割の金額が保証金に相当します。
例えば基準価額が1000万円なら2割の200万円の振り込みが必要です。
ここでのポイントは事件番号を間違えない・記載することを忘れないようにしてください。
振り込み後に金融機関から受け取る「振込依頼書」の２枚目「保管金受入手続添付書」の右下欄に領収印が押されていることを確認して下さい。
「入札保証金振込申込書」を提出する際に必要になりますので無くさないよう注意が必要です。
また保証金を振り込むタイミングですが、入札期間が開始してからにしてください。
それより前に保証金を振り込むと、その競売自体が取り下げされる場合があります。
申立ての取下げとは，申立債権者がその申立てを撤回する行為です。
開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、
いつでも申立てを取り下げることができます。
僕は気持ちが前のめりになりすぎて、
入札期間前に裁判所へ保証金を振り込んだ経験があります。
結果その物件は取り下げになりました。
まぁ、後で返金後に保管金振込通知書という手紙が家に届くはずです。
しかし入札期間前に振込って愚かですよね。。
悲しい過去です。
この価格で落札できるかが決定します。
入札価格は、公告に記載された買受可能価額
（「売却基準価額」を2割下回る金額。平成17年4月1日の民事執行法改正以前は「最低売却価額」）
以上でなければなりません。
金額は間違いのないように注意ください。
万が一、入札金額を間違って落札すると基本は取り消すことができないからです。
落札を取り消すには、入札時に振込みした保証金の返金を放棄しなければなりません。
「入札保証金振込証明書」（添付を参照）
保証金を振込したという証明書類になります。
保証金を支払った証明である振込依頼書を貼り付ける必要があります。
③裁判所へ入札の申込
・入札書
・入札保証金振込証明書
・暴力団員等に該当しない旨の陳述書（個人の場合・法人の場合）
・入札書提出日の前３か月以内に発行された住民票（マイナンバーが記載されていないもの）
これらの書類を裁判所へ提出します。
提出方法は書類の入手方法と同じです。
①書類を裁判所の執行官室に持参し申し込み
②郵便で送付して申し込み
※いったん提出した入札書を撤回したり、記載内容を変更したりすることはできませんので、申込みの際には十分御注意ください。
まとめ
これで競売物件の入札までの流れは良くわかったかと思います。
①入札物件の情報入手・選定
②入札書類の準備・保証金の支払い
③裁判所へ入札の申込
別途、入札以降の開札から物件の引き渡しまでの手順をまとめた内容もアップ予定です。
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